5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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