近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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