5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局(jú侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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