文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购(g厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积òu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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