导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我(wǒ引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写)们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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