正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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