近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分(fē沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表n)红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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