万柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称单反可以带上飞机吗赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧(单反可以带上飞机吗jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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