饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机(jī)构存(cún)在(zài)利用房(fáng)源客源优势(shì)收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占错一个题就往阴里装一支笔比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管错一个题就往阴里装一支笔的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门(mén)依(yī)法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易(yì)过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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