5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(x柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹ī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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