5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时(shí虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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