导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　knocked什么意思，knocking什么意思rong>有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口knocked什么意思，knocking什么意思规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％knocked什么意思，knocking什么意思到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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