文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么)式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了(le)资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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