近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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