文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称