文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》一寸多少厘米公分 一寸是几个手指，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收(shōu)合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得(dé)到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发一寸多少厘米公分 一寸是几个手指商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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