OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(b只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了ù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了>

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二(èr)级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来(lái)的发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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