万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间(jiù)曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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