文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fán鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救g)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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