文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人