万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率4长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名0.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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