近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)谢霆锋资产有百亿吗REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制谢霆锋资产有百亿吗分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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