饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易(yì)行(xíng)为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴郑业成是否已婚 郑业成是几线演员<郑业成是否已婚 郑业成是几线演员/span>纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)标准的(de)最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中，会(huì)结合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提(tí)供的(de)基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确(què)服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(郑业成是否已婚 郑业成是几线演员bù)分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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