导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(sh清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢ǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不(清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢bù)单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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