导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。<全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词/p>

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词t="中国户均几套房？| 民生(shēng)·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161805605.png">

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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