导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么rong>（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么