近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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