万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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