5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(c减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭āng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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