近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(x在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录iàng)目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上(shàng在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录)，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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