近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèm开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名i)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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