饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐(ji德国有多大面积，德国相当于中国哪个省àn)得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成(chéng)额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮(fú)德国有多大面积，德国相当于中国哪个省幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上德国有多大面积，德国相当于中国哪个省限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列(liè)明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门(mén)提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等(děng)都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的(de)二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的(de)基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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