万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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