5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占中国有多少万大军，中国多少万兵力流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产中国有多少万大军，中国多少万兵力。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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