近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼24px;'>姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼)密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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