近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水)权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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