5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润钟南山为什么被说成钟百亿率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不钟南山为什么被说成钟百亿断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房(f钟南山为什么被说成钟百亿áng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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