近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益(yì)小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公(小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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