5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(ch吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市ǎn)业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市