5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方strong>