近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募公安协警工资多少，公安协警怎么样(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项公安协警工资多少，公安协警怎么样目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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