饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过中介来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在(zài)实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确服(fú)务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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