导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产(肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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