万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达。华大基因是国企吗rong>

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)华大基因是国企吗，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京华大基因是国企吗城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独(dú)善其身？